Capacité d'emprunt : calculez la vôtre en 5 minutes

Avant de visiter le moindre bien immobilier, il faut répondre à une question fondamentale : combien pouvez-vous emprunter ? Votre capacité d’emprunt détermine le budget maximal que vous pouvez consacrer à votre projet. Avec la règle du HCSF plafonnant l’endettement à 35 %, connaître l’ordre de grandeur de votre capacité vous évite de perdre du temps. Ce guide vous apprend à l’estimer vous-même. Les exemples chiffrés utilisent un taux hypothétique de 3 %, choisi pour l’illustration : ce n’est pas un taux du marché et vous devez le remplacer par celui de l’offre que vous recevez.

La formule de base de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt repose sur une formule simple que toute banque applique :

Capacité d’emprunt = (Revenus nets mensuels x 0,35 - Charges de crédit existantes) x Nombre de mois du prêt x Coefficient d’actualisation

En version simplifiée, la mensualité maximale se calcule ainsi :

Mensualité maximale = Revenus nets mensuels x 0,35 - Charges mensuelles de crédit en cours

Ce plafond de 35 % inclut l’assurance emprunteur, conformément aux directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en vigueur depuis janvier 2022.

Pourquoi 35 % et pas plus ?

Le HCSF a fixé ce seuil pour protéger les emprunteurs contre le surendettement. L’idée est de garantir un reste à vivre suffisant après paiement de toutes les mensualités. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité : elles peuvent déroger à ce seuil pour 20 % au maximum de leur production trimestrielle de crédits, avec des sous-enveloppes réservées à la résidence principale et aux primo-accédants. Une dérogation n’est jamais un droit.

Les cinq facteurs qui déterminent votre capacité

1. Vos revenus

Les banques retiennent en général les revenus nets avant prélèvement à la source. La façon dont chaque type de revenu est comptabilisé varie d’une banque à l’autre ; le tableau ci-dessous donne seulement la logique générale :

Type de revenu	Prise en compte (variable selon la banque)
Salaire net fixe (CDI)	En général retenu en totalité
Revenus de fonctionnaire	En général retenus en totalité
Pension de retraite	En général retenue en totalité
Primes contractuelles récurrentes	Souvent retenues en partie, sur une moyenne de plusieurs années
Revenus locatifs	Souvent avec une décote (vacance, charges, fiscalité)
Commissions / variable	Souvent avec une décote, sur une moyenne de plusieurs années
Revenus d’indépendant	Souvent la moyenne des bénéfices sur plusieurs années
Allocations familiales	Variable selon la banque
Indemnités chômage	Variable selon la banque

Pour un couple, les revenus des deux co-emprunteurs s’additionnent, ce qui augmente mécaniquement la capacité. C’est l’un des leviers les plus puissants.

2. Vos charges existantes

Toute mensualité de crédit en cours diminue directement votre capacité : crédit auto, crédit à la consommation, prêt étudiant, crédit renouvelable. Les pensions alimentaires versées sont également déduites.

À titre d’exemple, avec un taux hypothétique de 3 %, un crédit auto de 300 euros par mois réduit la capacité d’emprunt d’environ 63 000 euros sur 25 ans. Solder ses petits crédits avant de déposer un dossier immobilier peut donc améliorer sa capacité, selon sa situation.

3. Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt détermine le coût de l’argent emprunté. Plus le taux est bas, plus vous pouvez emprunter pour une même mensualité. Les taux varient selon les établissements, la durée, le profil de l’emprunteur et la date : consultez les barèmes en vigueur ou, mieux, une offre écrite, plutôt qu’une moyenne.

4. La durée du prêt

Plus la durée est longue, plus la mensualité diminue et plus vous pouvez emprunter. La durée maximale fixée par le HCSF est de 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée, par exemple en VEFA). Voici, à titre d’exemple avec un taux hypothétique de 3 % pour toutes les durées, l’impact de la durée sur le capital empruntable pour une mensualité de 1 000 euros :

Durée	Taux hypothétique	Capital empruntable
15 ans	3 %	environ 144 800 €
20 ans	3 %	environ 180 300 €
25 ans	3 %	environ 210 900 €

Dans cet exemple, passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 17 %, mais le coût total des intérêts augmente de manière significative.

5. L’apport personnel

L’apport ne modifie pas directement votre capacité d’emprunt (qui dépend de vos revenus et charges), mais il s’ajoute au capital emprunté pour définir votre budget total. De nombreuses banques demandent en pratique un apport couvrant au moins les frais de notaire (généralement environ 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, selon service-public.gouv.fr) et les frais de garantie, mais ce n’est pas une règle légale.

Un apport plus important peut renforcer votre dossier et la discussion avec la banque, sans garantir une amélioration des conditions.

Exemples chiffrés (taux hypothétique de 3 %)

Exemple 1 : célibataire primo-accédant

Profil : Julie, 29 ans, CDI, salaire net 2 600 euros/mois, aucun crédit en cours, apport de 20 000 euros.

Mensualité maximale : 2 600 x 0,35 = 910 euros (assurance incluse)
Assurance estimée : 30 euros/mois (0,12 % du capital)
Mensualité hors assurance : 880 euros
Sur 25 ans à un taux hypothétique de 3 % : capacité d’emprunt d’environ 185 600 euros
Budget total avec apport : environ 205 600 euros

Dans cet exemple, ce budget total est à répartir entre le prix du bien et les frais annexes (notaire, garantie). Le résultat réel dépend du taux et des conditions de l’offre.

Exemple 2 : Couple avec crédit en cours

Profil : Sarah (3 200 euros nets) et Mehdi (2 800 euros nets), crédit auto de 280 euros/mois (reste 18 mois), apport de 45 000 euros.

Revenus cumulés : 6 000 euros
Mensualité maximale : 6 000 x 0,35 = 2 100 euros
Après déduction du crédit auto : 2 100 - 280 = 1 820 euros disponibles
Assurance estimée : 65 euros/mois
Mensualité hors assurance : 1 755 euros
Sur 20 ans à un taux hypothétique de 3 % : capacité d’emprunt d’environ 316 400 euros
Budget total avec apport : environ 361 400 euros

Si Sarah et Mehdi attendent 18 mois pour solder le crédit auto :

Mensualité disponible : 2 100 - 70 (assurance) = 2 030 euros
Sur 20 ans à un taux hypothétique de 3 % : capacité d’emprunt d’environ 366 000 euros
Budget total : environ 411 000 euros

Dans cet exemple, solder le crédit auto libère environ 49 600 euros de capacité supplémentaire.

Exemple 3 : Famille avec revenus mixtes

Profil : Antoine (fonctionnaire, 3 500 euros nets) et Clara (commerciale, fixe 2 000 euros + variable 800 euros/mois en moyenne), pension alimentaire versée de 400 euros/mois, apport de 60 000 euros.

Revenus retenus (en supposant une décote de 30 % sur le variable) : 3 500 + 2 000 + (800 x 0,70) = 6 060 euros
Mensualité maximale : 6 060 x 0,35 = 2 121 euros
Après pension alimentaire : 2 121 - 400 = 1 721 euros
Assurance estimée : 70 euros/mois, soit 1 651 euros hors assurance
Sur 20 ans à un taux hypothétique de 3 % : capacité d’emprunt d’environ 297 700 euros
Budget total avec apport : environ 357 700 euros

Comment utiliser un simulateur efficacement

Un simulateur de capacité d’emprunt en ligne vous donne un résultat en moins de deux minutes. Pour obtenir une estimation fiable, préparez les informations suivantes :

Revenus nets mensuels de chaque emprunteur (salaire fixe + primes pondérées)
Charges de crédit mensuelles en cours (consultez vos tableaux d’amortissement)
Durée souhaitée du prêt (15, 20 ou 25 ans)
Montant de l’apport personnel disponible
Type de projet : résidence principale, secondaire ou investissement locatif

Le simulateur calcule votre mensualité maximale, le capital empruntable et le coût total du crédit avec le taux que vous saisissez : utilisez le taux de l’offre reçue ou un taux prudent. Chez Finaneo, notre outil intègre également le coût de l’assurance emprunteur ; ses résultats restent des estimations indicatives qui ne remplacent pas l’étude de votre banque.

8 astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt

1. Soldez vos crédits à la consommation

Chaque crédit en cours réduit votre capacité d’emprunt. À titre d’exemple, avec un taux hypothétique de 3 %, un crédit renouvelable de 150 euros/mois représente environ 31 600 euros de capacité sur 25 ans. Si vous disposez de l’épargne nécessaire, vous pouvez envisager de le rembourser avant de déposer votre dossier, après avoir comparé avec d’autres usages de cette épargne.

2. Empruntez à deux

Ajouter un co-emprunteur augmente mécaniquement les revenus pris en compte. À titre d’exemple, un co-emprunteur disposant de 1 400 euros nets par mois ajoute 490 euros de mensualité possible (35 %), soit environ 103 000 euros de capacité sur 25 ans avec un taux hypothétique de 3 %.

3. Allongez la durée du prêt

Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d’environ 17 % dans l’exemple à 3 % hypothétique. Le surcoût en intérêts est réel (environ 18 000 euros pour un prêt de 200 000 euros dans ce même exemple) mais peut être compensé par des remboursements anticipés partiels.

4. Déléguez votre assurance emprunteur

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez choisir une assurance externe offrant des garanties équivalentes. Comme l’assurance est incluse dans le calcul des 35 %, une économie de 40 euros/mois sur l’assurance libère 40 euros de mensualité pour le prêt principal, soit environ 7 200 euros de capacité sur 20 ans avec un taux hypothétique de 3 %. L’écart de coût entre contrats dépend de l’âge, de la santé et des garanties : il peut être nul ou défavorable.

5. Comparez les taux proposés

À titre d’exemple, avec un taux hypothétique de 3 % contre 3,20 % sur 20 ans, la mensualité d’un prêt de 100 000 euros passe d’environ 555 à 565 euros, soit environ 1 800 euros de capacité supplémentaire pour 100 000 euros empruntés. Solliciter plusieurs banques ou un courtier permet de comparer les offres, sans garantie de gain.

6. Mobilisez les prêts aidés

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le prêt Action Logement et les prêts des collectivités locales peuvent, sous conditions, compléter votre financement. Leurs conditions (éligibilité, montants) évoluent : vérifiez-les auprès des organismes concernés et sur service-public.gouv.fr. Demandez à votre banque comment elle intègre ces prêts dans son calcul d’endettement.

7. Augmentez votre apport

L’apport ne modifie pas la capacité d’emprunt en soi, mais il s’y ajoute pour définir votre budget total. Un apport conséquent peut aussi renforcer votre dossier, sans garantir de meilleures conditions.

8. Présentez des comptes bancaires irréprochables

Les banques analysent vos derniers relevés de compte. Évitez les découverts, les rejets de prélèvement, les dépenses de jeux en ligne et les abonnements superflus : un comportement financier rigoureux peut jouer en votre faveur lors de l’analyse de votre dossier.

Les exceptions à la règle des 35 %

Les banques peuvent déroger au plafond de 35 % pour 20 % au maximum de leur production trimestrielle de crédits, au cas par cas. Cette flexibilité vise principalement :

Primo-accédants achetant leur résidence principale (au moins 70 % de l’enveloppe est réservée à la résidence principale, dont au moins 30 % de l’enveloppe aux primo-accédants)
Emprunteurs à hauts revenus avec un reste à vivre confortable, selon la politique de chaque banque
Investisseurs locatifs présentant un patrimoine solide et une gestion financière exemplaire

Le reste à vivre (revenus moins l’ensemble des charges fixes) est un critère important. À titre d’exemple, un ménage avec 8 000 euros de revenus et 37 % d’endettement dispose, avant charges courantes, de 5 040 euros, très supérieur à celui d’un ménage à 3 000 euros de revenus plafonné à 35 %.

Le rôle du reste à vivre

Au-delà du taux d’endettement, les banques analysent votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste chaque mois après paiement de toutes vos charges fixes (logement, crédits, pensions). Il n’existe pas de seuil légal : chaque banque applique ses propres repères, en fonction de la composition du foyer et des charges. Plus le foyer est nombreux, plus le reste à vivre demandé est en général élevé.

Un reste à vivre généreux compense partiellement un taux d’endettement proche du seuil.

Conclusion

Calculer votre capacité d’emprunt est la première étape de tout projet immobilier. La formule repose sur un principe simple, revenus multipliés par 0,35 moins les charges existantes, mais de nombreux paramètres jouent : crédits en cours, durée, assurance, taux, aides éventuelles. Utilisez notre simulateur de crédit immobilier pour obtenir une estimation indicative, puis comparez plusieurs offres. Ces informations sont générales ; finaneo ne fournit pas de conseil personnalisé.

FAQ

Quelle est la capacité d’emprunt pour un salaire de 3 000 euros ?

Pour un salaire net de 3 000 euros sans crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 050 euros (3 000 x 0,35). À titre d’exemple, avec un taux hypothétique de 3 %, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 189 300 euros sur 20 ans ou 221 400 euros sur 25 ans, en supposant pour simplifier que toute la mensualité serve au remboursement du prêt (l’assurance, incluse dans les 35 %, réduit ce montant). Avec le taux réel de votre offre, le résultat sera différent.

Le taux d’endettement de 35 % est-il toujours obligatoire ?

Oui, la norme du HCSF, juridiquement contraignante depuis janvier 2022, fixe toujours le taux d’effort maximal à 35 % (assurance incluse) et la durée maximale à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à ces critères, selon des sous-enveloppes réservées notamment à la résidence principale et aux primo-accédants.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt rapidement ?

Les leviers les plus souvent cités sont : solder ses crédits à la consommation existants, comparer les assurances emprunteur (loi Lemoine) et ajuster la durée du prêt. À moyen terme, augmenter son apport et ses revenus sont des pistes plus structurantes. Leur effet dépend de votre situation.

Les revenus locatifs augmentent-ils la capacité d’emprunt ?

Oui, mais en général partiellement. Les banques appliquent souvent une décote aux revenus locatifs pour tenir compte de la vacance, des charges et de la fiscalité ; la pondération varie selon les établissements. À titre d’illustration, avec une pondération de 70 %, un loyer de 800 euros ajouterait 560 euros aux revenus retenus.

Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?

C’est rare mais pas impossible selon les établissements : certaines banques peuvent étudier un financement de 110 % du projet (bien + frais de notaire) pour des profils très solides, au cas par cas et sans aucune garantie.

Sources : Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), Banque de France, service-public.gouv.fr. Ces informations sont générales ; finaneo ne fournit pas de conseil personnalisé.